Régime micro-BIC ou réel : lequel choisir pour votre location saisonnière ?
Le choix du régime fiscal peut faire varier votre impôt du simple au double. Pourtant, la plupart des propriétaires ne connaissent pas les conditions qui permettent de basculer au régime réel. Voici ce que vous devez savoir avant votre prochaine déclaration.
En France, les revenus de la location meublée (chambre d'hôtes, gîte, meublé de tourisme) relèvent des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Deux régimes s'offrent à vous : le micro-BIC (simplifié) et le réel simplifié (plus complexe mais souvent plus avantageux).
Le régime micro-BIC : simplicité avant tout
En micro-BIC, vous déclarez votre chiffre d'affaires brut (loyers encaissés) et l'administration applique un abattement forfaitaire automatique :
- 30 % pour les meublés de tourisme non classés
- 50 % pour les meublés de tourisme classés (1 à 5 étoiles) et les chambres d'hôtes
Pas de bilan ni de liasse fiscale : vous êtes imposé sur 70 % ou 50 % de vos recettes, sans déduire vos charges réelles. Ces taux s'appliquent depuis les revenus 2025, avec la loi Le Meur.
Depuis les revenus 2025 (loi Le Meur du 19 novembre 2024), le micro-BIC n'est ouvert que jusqu'à 15 000 € de recettes annuelles pour un meublé de tourisme non classé, et 77 700 € pour un meublé classé ou une chambre d'hôtes. Au-delà, vous passez au régime réel.
Le régime réel : plus de travail, moins d'impôt
Au régime réel, vous déduisez vos charges réelles de vos revenus locatifs. Si vos charges sont supérieures à l'abattement forfaitaire du micro-BIC, le régime réel est plus avantageux.
Les charges déductibles incluent notamment :
- Les intérêts d'emprunt
- Les charges de copropriété
- La taxe foncière
- Les frais d'entretien, réparations et travaux
- Les frais de gestion (comptable, plateforme…)
- L'amortissement du bien et du mobilier (avantage majeur du LMNP réel)
L'amortissement est la clé : vous pouvez déduire chaque année une fraction de la valeur de votre bien (souvent 2-3% du prix d'achat), ce qui peut annuler totalement votre base imposable pendant des années. Attention toutefois : depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value quand vous revendez le bien.
Quel régime est fait pour vous ?
| Micro-BIC | Réel simplifié | |
|---|---|---|
| Revenus locatifs bruts | Jusqu'à 15 000 € (non classé) Jusqu'à 77 700 € (classé, chambre d'hôtes) |
Tous montants |
| Comptabilité | Pas de bilan | Obligatoire (bilan, liasse fiscale) |
| Amortissement du bien | Non | Oui |
| Idéal si… | Peu de charges, revenus faibles | Gros emprunt, travaux, revenus élevés |
Si vos charges réelles (intérêts, travaux, amortissement) dépassent 30 % de vos recettes pour un meublé non classé, ou 50 % pour un meublé classé ou une chambre d'hôtes, le régime réel devient plus avantageux. Sinon, restez en micro-BIC pour sa simplicité.
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